省人大常委會環境資源城鄉建設委員會

為配合做好5月份省人大常委會聽取和審議省政府關于推進城鎮老舊小區改造情況的報告，4月初，省人大常委會副主任馬秋林主持聽取省政府、省有關部門和單位關于推進城鎮老舊小區改造情況匯報，并帶領部分省人大常委會委員、省人大代表赴無錫、揚州等市進行調研。現將調研主要情況報告如下。

一、我省城鎮老舊小區改造工作取得階段性成效

近年來，省政府及有關部門堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展理念，全面落實黨中央、國務院關于城鎮老舊小區改造決策部署，連續4年將城鎮老舊小區改造列入年度民生實事予以強力推進。截至2020年底，全省累計改造2000年前建成的老舊小區8729個，涉及建筑面積2.4億平方米，惠及人口超過800萬人。通過改造，老舊小區普遍存在的基礎設施老化、居住環境臟亂差等問題得到有效解決，公共服務配套短缺的問題得到緩解，群眾居住質量得到明顯改善，城市環境面貌也得到提升，全省城鎮老舊小區改造工作取得階段性成效。

（一）強化組織領導，堅持高位推動。省政府將城鎮老舊小區改造工作作為為民辦實事的重要抓手，著力構建齊抓共管的工作格局，有力有序推進老舊小區改造工作。按照“政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管”的總體要求，省政府成立城鎮老舊小區改造工作領導小組，由分管副省長擔任組長，成員單位包括省住建廳、發改委、財政廳、自然資源廳等17個部門，統籌協調全省老舊小區改造工作。各地參照省級做法成立領導機構，明確牽頭部門，為扎實開展工作提供了堅強的組織保障。目前，全省13個設區市全部成立了以政府主要領導或分管領導為組長的領導小組或者工作專班，統籌推進改造各項工作，形成了上下聯動的推進機制。去年8月和今年1月，省政府先后兩次召開推進全省城鎮老舊小區改造工作電視電話會議，研究部署相關工作，加強調度安排，確保高效實施。

（二）堅持為民導向，加大支持力度。各地各部門及時總結經驗，出臺具體措施，細化改造標準，不斷完善各項配套政策。一是廣泛發動群眾參與。各地以解決好人民群眾所盼所需為工作出發點，多渠道、全過程聽取小區居民的意見建議，發動群眾廣泛參與，讓居民決定“改什么、怎么改”，改造工作得到人民群眾的普遍擁護。省住建廳組織開展群眾意愿摸底專題調查，走訪130個住區，與近3000名居民面對面訪談，發放11194份網絡公眾問卷調查，深入了解居民改造的意愿和需求，以此作為制定相關政策的重要依據。二是多方籌措改造資金。省級設立專項資金，積極爭取中央資金支持，各地千方百計籌措改造資金。2018年以來，省財政已安排5.5億元，申請獲得中央財政補助資金12.93億元，申請獲得國家發改委中央預算內投資補助5.56億元，申請獲得地方政府專項債券資金52億元。同時，加強與金融機構工作對接，積極推動政銀企合作以市場化方式參與改造，截至2021年3月底，全省主要金融機構城鎮老舊小區貸款余額24.91億元，平均利率約為5.5%。三是加強政策指導。省城鎮老舊小區改造工作領導小組印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，提出了精簡優化審批流程、探索創新改造模式、加強規劃制度創新、落實土地支持政策、明確新增設施權屬等政策措施。省住建廳牽頭組織編制《江蘇省宜居住區建設（老舊小區改造）技術指南》等技術文件，有力指導各地項目建設。揚州市正在制定《揚州市城鎮老舊小區宜居改造實施細則》，對全市改造范圍、內容和標準進行明確的區分界定。

（三）注重建管并重，探索長效機制。各地嚴格項目質量管理，注重老舊小區改造后的物業服務體系完善，積極鞏固整治成果，逐步實現常態長效管理。一是提升完善改造標準。在省政府指導下，各地嚴格落實“保基礎、促提升、拓空間、增設施”要求和“基礎類、提升類、拓展類”三類改造標準。無錫市細化制定本市老舊小區改造內容和標準，實施“完善基礎設施、優化居住環境”等五個方面改造，確保每年改造計劃高質量完成。二是嚴把工程質量關。各地重視工程質量管理，督促工程參建單位落實主體責任，規范現場組織、加強過程管控，保證工程建設達標完成。省發改委加強對工程建設進度、資金撥付使用等方面的監督管理和統籌調度，促進老舊小區改造按計劃實施。揚州市建立進度報送機制，安排專人監測改造進度，及時發現、解決進度滯后問題，整治現場設立群眾意見征詢站、主材公示點，接受群眾監督。無錫市組織居民義務監督隊伍，對施工進行全過程監督。三是構建長效機制。在小區環境“硬件”升級的基礎上，及時配套“軟件”服務，積極推動物業管理全覆蓋。無錫市針對老舊小區長效管理難的問題，對老舊小區進行統一區域劃分，由國有物業服務企業進駐托底，推動物業管理全覆蓋。揚州市推行民辦非營利機構性質的基本物業服務中心，為改造后的老舊小區提供基本物業服務。鹽城市潘黃街道東升社區8個相鄰的老舊小區，打破原先各自的小圍墻，聯合成立居民議事室，改造后形成了物業統一管理、資源統一共享、居民積極自治的宜居家園。

（四）創新改造模式，著力破解難點。在老舊小區改造過程中，各地各部門努力創新、積極探索，積累了不少好經驗好做法。省住建廳牽頭起草《關于加強我省城鎮老舊小區管線改造整治工作的指導意見》，推動解決老舊小區改造中電力、通訊、有線電視等管線改造提升的難點問題。省自然資源廳研究起草《關于加快解決涉及群眾辦證的不動產歷史遺留問題的意見》，力求切實解決老舊住宅歷史遺留問題。南通農商行發行“舊城改造扶持貸”，以拆遷改造后的房產所有權為抵押，支持老舊小區改造。南京市出臺既有住宅增設電梯的“1+12”政策體系，總結出“業主主導、政府搭臺、專業輔導、市場運作”的加裝電梯模式，超千部加裝電梯投入使用，位居全省首位。無錫、揚州、鹽城等市創新改造后的老舊小區物業服務模式，鞏固整治成果。鎮江市充分挖掘老舊小區內部資源，整合周邊公共區域，采取利用邊角地、拆違騰地、合理布局等辦法，增加老舊小區停車位、緩解停車難。

二、存在的主要問題

從調研情況看，全省老舊小區改造工作取得了階段性成效。但由于這項工作涉及面廣量大、群眾訴求多元、任務艱巨復雜，因此存在不少困難和矛盾。特別是與人民群眾對美好生活的期望相比,還存在一些差距和薄弱環節。

（一）協調工作難度較大。推進城鎮老舊小區改造涉及部門多、牽涉面廣、資金需求大，存在整體推進協調難度大、條線工作對接不暢等問題。而且又涉及供電、供水、電訊、郵政、廣電、燃氣、路燈等多個專營單位，大部分屬于垂直管理，地方難以協調推進，導致群眾期盼的改造內容有的無法實現，有的工程建設進度不能協調一致，導致“反復挖”、“來回修”現象時有發生。同時，老舊小區改造涉及千家萬戶，房屋產權利益關系及住戶人員構成復雜，居民訴求不盡相同，少數居民過分關注個人利益，意見難以統一，如增設停車位需要移植或調整綠化布局，沒有停車需求的群眾會提出反對意見；由于底層住戶對增設電梯普遍持反對意見，導致既有住宅加裝電梯進展緩慢等。

（二）籌措資金壓力較大。資金是老舊小區改造的首要條件，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年全省提出1130個老舊小區的改造任務，改造任務量是去年2倍多，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔，中央和省級財政補助較少。有的地方提出，中央資金申請手續繁瑣，時間要求與各地改造任務時間不一致，上下對接較難。同時，由于老舊小區改造一般不產生盈利空間，改造內容主要是完善基礎設施和功能性設施，經濟效益不明顯，導致社會資本參與積極性不高，甚至申請使用地方政府專項債券都存在較大困難。

（三）配套設施落地困難。老舊小區改造后，隨著居民居住質量改善和提升社區治理水平要求，增加社區配套服務的需求較為迫切，從而提出了增設配套服務設施的需求，比如增設物業用房、垃圾處理設施、快遞接收設施、改造擴建停車場等，這些都需要占用一定的土地空間。由于老舊小區建筑布局比較密集，而建設項目的技術規范對消防間距、安全間距以及日照要求等有嚴格要求，導致增設必要的社區配套服務設施難以落地、規劃許可辦理困難。

（四）長效機制不夠健全。一些地方對對于老舊小區改造后長效管理的重視和投入不足，沒有做到改造建設與后續管理同謀劃、同部署。比如，有的小區改造后的防盜門、樓道燈等，出了保質期就無人管護。特別是由于物業費收繳難，導致老舊小區物業管理基礎總體比較薄弱，老舊小區居民“花錢買服務”的意識不強，部分住戶強調權利較多而不愿履行義務，要求提供服務而不愿承擔費用，已成為引入專業化、市場化物業服務的一大障礙。

三、幾點建議

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和促進經濟高質量發展具有重要意義。習近平總書記多次對城市更新、城鎮老舊小區改造工作作出重要指示，強調“要實施城鎮老舊小區改造等補短板工程，不斷完善城市管理和服務”。我們要深刻認識到加快推進城鎮老舊小區改造是貫徹落實習近平總書記重要指示和黨中央決策部署的實際行動、是踐行以人民為中心發展思想的必然要求，通過加大實施城鎮老舊小區改造力度,實現新老城區同步、均衡、高質量發展，切實改善我省廣大人民群眾的居住條件。

（一）堅持政府主導，強化統籌推動。各級政府及部門要認真落實省領導小組《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，切實加強對城鎮老舊小區改造工作的組織領導、統籌協調和督促指導，確保“到‘十四五’期末，2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務基本完成”。要壓實工作責任，省政府對城鎮老舊小區改造工作負總責，建立聯動協調機制，加大政策支持力度，定期通報各地推進城鎮老舊小區改造所做工作和存在問題，加強督促檢查推動；市縣人民政府要落實主體責任，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好配套支持政策；有關職能部門要加強政策協調、調研督導，建立部門會商工作機制，及時研究解決新情況新問題，形成分工明確、上下聯動、有效對接、齊抓共管的工作格局。要堅持典型引路，及時總結推廣各地老舊小區改造的創新成果和典型經驗，開展專題培訓、編印改造案例，促進各地互學互鑒。

（二）精心制定方案，充分征求民意。要注重科學規劃，在摸清既有老舊小區底數的基礎上，按照“謀劃一批、實施一批、儲備一批”的原則建立項目儲備庫，科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃，在此基礎上，精心謀劃小區改造方案。老舊小區改造前后，要充分做到問需于民、問計于民、問效于民，廣泛征求居民意見，面對群眾各種需求，堅持設身處地、換位思考，帶著感情、帶著責任，耐心細致做好群眾工作，深入了解訴求、傾聽意見、化解難題，并組織有關方面對改造方案進行深入論證，合理確定改造目標和改造項目，全方位提高群眾的參與度、滿意度和認可度。

（三）加大資金支持，拓寬融資渠道。省級財政要逐步加大對老舊小區改造的專項資金支持力度。省發改委、省財政廳等部門要及時了解和反映各地在申請中央改造資金中存在的難點問題，指導幫助各地爭取更多中央財政補助資金和中央預算內投資資金，支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。要指導和推動各地政府統籌資源，整合各部門或單位各類相關資金，集中投入老舊小區改造，提高資金使用效率。要鼓勵推動電力、通信、有線電視等專業經營單位履行社會責任，出資參與小區相關管線序化和改造提升。要積極引導社會力量以市場化方式參與老舊小區改造，通過新增設施有償使用、落實資產權益等辦法，吸引相關專業機構投資參與相關需改造設施的設計、改造、運營。要鼓勵金融機構加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度，及時向金融機構通報各地老舊小區改造規劃、年度計劃以及相關項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接支持老舊小區改造項目創造條件。

（四）明確改造標準、完善配套政策。鑒于城鎮老舊小區改造的公共資金投入性質和居民房屋的私有產權性質，老舊小區改造標準應以“保基本”為主，既盡力而為又量力而行。省有關部門要加強技術指導，研究制定和完善城鎮老舊小區改造相關技術規范和建設標準，科學指導城鎮老舊小區改造工作。各地要因地制宜，根據不同經濟、技術條件和居民意愿，細化本地區城鎮老舊小區改造具體標準，有條件的地方可以將建設電動自行車充電裝置、汽車充電裝置、改造強弱電線路、設置和維護消防系統、增設停車位等納入城鎮老舊小區改造內容。省相關職能部門要圍繞老舊小區改造中的用地需求、管線整治等突出問題，以及既有住宅加裝電梯中遇到的底層住戶反對問題，加強政策研究，制定完善支持措施。要進一步落細落實省領導小組《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》中提出的關于“加強規劃制度創新”“落實土地支持政策”等政策舉措，針對老舊小區改造中遇到的規劃和土地使用方面存在的問題，不簡單套用與新建小區一樣的標準，在征得小區居民廣泛同意和支持的基礎上，可以采取適當新建房屋，以及統籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源辦法，解決社區公共服務的必要設施需求。

（五）健全長效管理，鞏固改造成效。改造完成后，如果沒有后期維護和運營管理機制，改造后的效果難以長期保持。一要做好提前謀劃。各地要重視老舊小區改造的“后半篇文章”，將改造后的長效管理機制納入改造方案統籌考慮，同步規劃，同步實施。二要推動物業管理全覆蓋。積極探索市場化、專業化、規范化的長效管護機制，運用市場化方式吸引社會力量參與物業服務。對于暫時不具備引入專業化服務企業的，政府要托底提供基本物業服務。鼓勵各地因地制宜，組建非盈利性物業服務實體，為城鎮老舊小區提供基本物業管理。三要培養居民“購買服務”意識。相關職能部門和社區要加大教育宣傳力度，發揮黨建引領作用，及早明確改造后小區物業服務費交納標準和辦法，逐步培養和提升居民交納物業服務費意識，推動改造成果得到長期有效維護。四要解決社區公共服務用房問題。這既是滿足新形勢下居民不斷增長的公共服務需要所必須，也直接關系到改造后小區的長效管理，要研究落實相關政策，鼓勵各地探索創新。